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前五月房企业绩达预期 行业集中度进一步提升

核心提示: “在‘房住不炒’的定位下,各地持续稳地价、稳房价、稳预期。房地产市场保持稳定还是有基础的。”6月14日,国家统计局新闻发言人付凌晖介绍2019年5月国民经济运行情况时表示。

“在‘房住不炒’的定位下,各地持续稳地价、稳房价、稳预期。房地产市场保持稳定还是有基础的。”6月14日,国家统计局新闻发言人付凌晖介绍2019年5月国民经济运行情况时表示。

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国家统计局公布的数据显示,今年1月~5月,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1月~4月回落0.7个百分点,比上年全年加快1.7个百分点。全国商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%;全国商品房销售额51773亿元,同比增长6.1%。5月末,全国商品房待售面积50928万平方米,同比下降9.1%,比4月末减少453万平方米。

从市场情况来看,今年4月,70个大中城市商品住宅销售价格显示,一二三线城市新建商品住宅价格环比上涨在0.5%~0.8%之间,二手房房价环比上涨在0.4%~0.6%之间,基本保持稳定。

2019年的“赛道”已跑过近半程,在以稳为主、一城一策的政策基调指引下,房地产市场将保持稳定预期。专家表示,在当下这个总量相对稳定的时代,房地产行业的竞争格局将发生深刻变化,各梯队房企在暗流涌动的市场上各展所长。

近日,多家房企公布5月销售业绩,房企在角逐中交出了怎样的成绩单?企业半年度节点将至,房企距离全年目标还有多远?经过轮番洗牌,房企在审时度势后又作出了怎样的战略?

超级阵营形成

随着竞争不断加剧,2019年1月~5月,百强房企各梯队的销售额门槛持续提升,百强企业超级阵营形成。机构近日公布的数据显示,规模破百亿元的房企增加至95家,百家百亿元局面即将形成,千亿元阵营大幅扩容,两极分化加剧。

从销售额来看,2019年1月~5月,房企销售额超过百亿元的企业均值为423.5亿元。截止到5月末,已有碧桂园、万科、恒大、保利发展、融创中国、中海地产6家房企的全口径销售额突破了千亿元。前十房企销售业绩同比增长16.4%、单月环比增长7.8%,头部效应日趋明显。

碧桂园公布的5月业绩数据显示,碧桂园及其附属公司,连同其合营公司和联营公司,实现股东权益的合同销售额约人民币543.3亿元,权益销售建筑面积约582万平方米。据此计算,今年前5月,碧桂园共取得权益销售额2215.6亿元,权益销售面积2464万平方米。在“控速”、“放缓”背景下,1月~5月碧桂园全口径销售额3114.9亿元,遥遥领先万科、恒大,稳坐行业第一把交椅。

从销售面积来看,房企销售面积TOP100均值达295.5万平方米。2019年1月~5月,碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三,保利发展、融创分列其后。值得注意的是,部分中西部、长三角区域房企表现突出,通过城市深耕、把握市场需求、持续提升产品品质和服务实现销售规模的稳步增长。

数据显示,2019年前5个月,碧桂园权益销售额增速均呈现不同程度下调的趋势。实际上,碧桂园增速放缓释放出了行业整体求稳、保质的信号。市场水暖,房企先知。与去年1月~5月相比,TOP5开发商在今年前5月销售额增长仅为3.20%,TOP100房企销售额增长为14.54%。

6月4日晚,万科公布2019年5月销售简报。公告显示,2019年5月,万科实现合同销售面积366.0万平方米,合同销售额579.9亿元,环比微跌3.6%;2019年1月~5月,万科累计实现合同销售面积1660.8万平方米,合同销售额2676.0亿元,同比上升11.97%。

与万科同天发布业绩的恒大,今年5月实现销售额535.3亿元,同比增长28%;合约销售面积为497.3万平方米,合约销售均价为10764元/平方米。按此计算,2019年1月~5月,恒大累计实现合约销售额约达2315.4亿元,已完成全年6000亿元目标的约38%。

行业规模增速正进一步放缓。克而瑞地产研究中心发布的数据显示,今年前5个月,尽管百强房企销售规模仍接近3.5万亿元、同比增长4.1%,但与2018年33.5%的增速相比放缓近三成。

中型房企分化加剧

整体来看,2019年1月~5月,房企销售业绩再上台阶,但整体趋于稳健。据不完全统计,按照44家上市房企已公布的2019年销售目标,结合克而瑞地产研究中心统计的今年前5月全口径销售额数据测算,44家上市房企前5个月销售目标完成率均值为34.95%,相比前4个月整体提升了8.61%。

对于今年前5个月房企业绩的完成情况,58安居客房产研究院首席分析师张波认为,房企销售目标整体放低是完成率高的主因。1月~5月的完成率高并不代表业绩增速持续提升,相反1月~5月TOP100房企整体操盘销售业绩规模同比仅微增4.1%。

“一般来说,房企的上下半年业绩是四六开。换言之,如果当下销售已经达到或接近全年目标的40%,则上半年的销售目标基本已经达成。从目前销售业绩排名TOP20的房企来看,销售目标的达成率大都在30%~40%,完成全年50%目标任务的可能性很大。”张波预测。

从数据上看,在已公布5月业绩的44家上市房企中,九龙仓、宝龙地产、金科集团、正荣地产、越秀地产等20家房企的销售目标完成率也都在均值以上。随着行业发展战略逐渐转变,房企从规模高速扩张向规模与质量并重转变,在规模逐步扩大的同时实现运营效率的有效提升。

“今年5月,房企的营销力度有所加大,普遍折扣在9折以上。同时,实物赠送多样化,通过送产权车位或物业费来吸引客户。”克而瑞地产研究中心一位分析人士表示,“考虑到6月是企业半年度节点,不少企业为冲业绩或会加大推货量、增加折扣力度,预计会有更多营销活动出现。”

保利发展、融创中国、中海地产3家房企前5月销售均破千亿元,位列第二阵营。销售业绩数据显示,前5月保利发展实现签约金额1889.61亿元,同比增长21.82%;融创中国累计实现合同销售金额约1633.7亿元,同比增长12%;中海地产累计合约物业销售约为港币1430.18亿元,相应的累计已售楼面面积约为670.84万平方米。在第二阵营其他房企里,新城的业绩超过了900亿元,华润、龙湖也超越了800亿元。此外,500亿元~1000亿元、100亿元~500亿元、100亿元以下的企业分别为14家、74家、5家,房企销售额TOP100门槛提升至92.2亿元。

头部房企稳增长,中型房企分化愈加明显。相近体量的中小型房企由于战略预判、投融资选择等,其差距在逐渐拉大。今年前5月,中骏合同销售额为268.13亿元、同比增长55%,合同销售面积213.49万平方米、同比增长53%。建业地产前5月的销售规模为258.9亿元,同比增速达到46.8%。世茂则实现719亿元的销售额,增长39%。远洋、旭辉、金地也实现30%以上的增长。

即使是销售额被地产圈称为“谜”的泰禾,近日,董事长黄其森也在媒体发布会上松口:“截至今年5月,泰禾差不多实现400亿元左右销售回款,还有200亿元在途。”黄其森还透露,“今年,泰禾还是比较审慎的,目标相对比较保守,为1500亿元。”此前,泰禾因出售多个项目股权、高管频繁离职、遭遇深交所问询等,其资金链危机备受业内关注。

相比之下,富力、花样年的增速降至个位数,金茂、绿城还出现负增长。今年前5月,绿城合同销售面积约291万平方米,总合同销售金额约553亿元,同比分别下跌9.62%和5.79%。

“房企之间的规模竞争仍将持续。在规模扩张的同时,更应关注企业现金流的稳定性,实现健康稳定发展。”机构分析人士认为,“2019年,房地产市场以稳为主。在市场监管力度不断加强的背景下,房企应优化运营能力,在保证企业稳步扩张的同时降低杠杆率,综合提升企业的市场竞争力。”

多名业内人士认为,稳住销售规模并优化管理将是房企下半年工作的重点。进入5月以来,监管部门对上市公司信息披露的完整性、准确性要求越来越严格,多家房企收到交易所的年报审查问询函。综合来看,交易所主要关注企业的杠杆和偿债能力、盈利的真实情况以及关联交易等,对行业的稳定与防风险监管更加精准。

中原地产首席分析师张大伟认为,各地可用的调控手段非常多,并且预警机制等长效机制已经开始运行。虽然房企很可能在6月增加供应以冲刺半年报,但在未来的6月~8月传统淡季中,销售压力依然非常大。

在此背景下,机构分析师表示,房企应注重规模与杠杆的平衡,提高盈利质量。房企在经营过程中更应合规运作,一方面,注重提升企业的盈利能力,通过提高运营效率、增强内部管控等方式来降低运营成本、提高运营能力、保证管理的规范和健康;另一方面,在规模稳步扩张的同时加强销售回款、有效控制资产负债水平,从而实现公司平稳发展。

责任编辑:巩鑫
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